ซื้อขายที่ดินต้องระวัง! 5 ข้อผิดพลาดในสัญญาที่คนมักพลาด (และเสียหายหนัก)

Focus keyword: สัญญาซื้อขายที่ดิน ข้อผิดพลาด

คุณเคยได้ยินไหมคะ ว่ามีคนตกลงซื้อขายที่ดินกันแล้ว แต่สุดท้ายฟ้องร้องกันในชั้นศาล ทั้งที่ทำสัญญาไว้แล้ว? หรือบางคนเพิ่งรู้ว่าที่ดินที่ซื้อมา "ติดจำนอง" อยู่กับธนาคารของเจ้าของเดิม?

เรื่องเหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นน้อยอย่างที่คิดค่ะ และส่วนใหญ่มีต้นเหตุเดียวกัน นั่นคือ สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีข้อบกพร่อง ซึ่งอาจเป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อยที่ดูไม่สำคัญ แต่กลับส่งผลร้ายแรงมากเมื่อเกิดข้อพิพาท

บทความนี้รวบรวม 5 ข้อผิดพลาดในสัญญาซื้อขายที่ดินที่พบบ่อยที่สุด พร้อมอธิบายว่ากฎหมายไทยกำหนดอะไรไว้บ้าง เพื่อให้คุณรู้ทันก่อนเซ็นชื่อค่ะ

กฎหมายว่าด้วยการซื้อขายที่ดินในไทย

ก่อนจะไปดูข้อผิดพลาด ขอปูพื้นกฎหมายสั้นๆ ก่อนนะคะ

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 456 บัญญัติชัดเจนว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (รวมถึงที่ดิน) ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถือเป็นโมฆะ หมายความว่าสัญญาไม่มีผลทางกฎหมายเลยค่ะ

แต่แม้จะทำสัญญาเป็นหนังสือแล้ว ก็ยังมีโอกาสพลาดได้อีกมากค่ะ ไปดูกันเลย

5 ข้อผิดพลาดในสัญญาซื้อขายที่ดินที่พบบ่อย

ข้อผิดพลาดที่ 1 — ไม่ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพันก่อนทำสัญญา

นี่คือข้อผิดพลาดอันดับหนึ่งที่พบบ่อยที่สุดค่ะ หลายคนดูแค่ตัวโฉนดที่ผู้ขายยื่นให้ โดยไม่ได้ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่าที่ดินแปลงนั้นมีภาระผูกพันอะไรอยู่บ้าง เช่น ติดจำนองธนาคาร มีภาระจำยอม หรืออยู่ในระหว่างถูกอายัด

ข้อมูลเหล่านี้จะปรากฏอยู่ใน รายการจดทะเบียน ด้านหลังของโฉนด และสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน หรือผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดินได้ค่ะ

ทำอย่างไร: ก่อนเซ็นสัญญาหรือวางมัดจำ ให้ขอถ่ายสำเนาโฉนดและนำไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนทุกครั้ง

ข้อผิดพลาดที่ 2 — ไม่ระบุวันที่โอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญา

ฟังดูเหมือนเรื่องเล็กน้อย แต่จริงๆ แล้วสำคัญมากค่ะ เพราะมีคำพิพากษาฎีกาที่ 5199/2546 วินิจฉัยไว้ว่า การไม่ระบุวันที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดินไว้ในสัญญา อาจทำให้เกิดปัญหาในการบังคับใช้สัญญาได้

หากไม่มีกำหนดวันชัดเจน เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดนัดหรือประวิงเวลา อีกฝ่ายก็จะพิสูจน์การผิดสัญญาได้ยากขึ้นมากค่ะ

ทำอย่างไร: ระบุวัน เดือน ปี ที่จะไปจดทะเบียนโอนที่กรมที่ดินให้ชัดเจน หรืออย่างน้อยกำหนดเป็นช่วงเวลาที่แน่นอน เช่น ภายใน 30 วันนับจากวันทำสัญญา

ข้อผิดพลาดที่ 3 — ไม่ระบุเงื่อนไขเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีให้ชัดเจน

ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

แม้ว่า ป.พ.พ. มาตรา 457 จะกำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าธรรมเนียมร่วมกันคนละครึ่งโดยหลักการ แต่คู่สัญญาสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ หากไม่ระบุไว้ให้ชัดเจน อาจเกิดข้อโต้แย้งกันในภายหลังว่าใครเป็นคนจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนไหน ซึ่งบางรายการมีมูลค่าไม่น้อยเลยค่ะ

ทำอย่างไร: ระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ ฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบ

ข้อผิดพลาดที่ 4 — ไม่ระบุสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งที่รวมอยู่ในการซื้อขาย

ที่ดินบางแปลงมีสิ่งปลูกสร้าง ต้นไม้ หรือสิ่งของที่ตั้งอยู่บนที่ดินด้วย หากสัญญาไม่ระบุว่าสิ่งเหล่านี้รวมอยู่ในราคาซื้อขายหรือไม่ ความเข้าใจของผู้ซื้อและผู้ขายอาจไม่ตรงกัน

ตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริง เช่น ผู้ซื้อคิดว่าบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินรวมอยู่ในราคาด้วย แต่ผู้ขายเข้าใจว่าขายแค่ที่ดินเปล่า เมื่อไม่มีการระบุในสัญญา ฝ่ายที่เสียเปรียบก็ยากจะพิสูจน์ค่ะ

ทำอย่างไร: ระบุให้ครบว่าสิ่งใดรวมอยู่หรือไม่รวมอยู่ในการซื้อขาย เพื่อป้องกันความเข้าใจผิด

ข้อผิดพลาดที่ 5 — ไม่มีข้อกำหนดเรื่องการผิดสัญญาและการริบมัดจำ

หลายคนทำสัญญากันแล้ววางมัดจำ แต่ไม่ได้ระบุเงื่อนไขไว้ชัดเจนว่าถ้าฝ่ายใดผิดสัญญา จะเกิดอะไรขึ้นบ้าง

ตามหลักกฎหมาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำได้ แต่หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม หากสัญญาไม่ระบุรายละเอียดเพิ่มเติมไว้ การเรียกค่าเสียหายส่วนเกินจากมัดจำอาจทำได้ยากขึ้นค่ะ

ทำอย่างไร: ระบุในสัญญาว่าหากฝ่ายใดผิดสัญญา จะมีผลอย่างไรบ้าง รวมถึงกำหนดค่าปรับหรือค่าเสียหายไว้ด้วยหากเหมาะสม

WPK Notary ช่วยคุณได้อย่างไร

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ถูกต้อง ครบถ้วน และบังคับได้ตามกฎหมาย ไม่ใช่เรื่องที่ควรทำคนเดียวค่ะ เพราะรายละเอียดเล็กน้อยที่พลาดไปอาจหมายถึงความเสียหายหลักแสนหรือหลักล้านบาท

ที่ WPK Notary เราพร้อมช่วยคุณครบจบในที่เดียว ไม่ว่าจะเป็น:

• ร่างสัญญาซื้อขายที่ดิน ทั้งภาษาไทย ภาษาอังกฤษ หรือสัญญาสองภาษา สำหรับกรณีที่คู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติ
• ตรวจสอบสัญญา ที่คุณได้รับมาว่ามีจุดเสี่ยงหรือข้อบกพร่องอะไรบ้าง
• ปรึกษาทนายความ เพื่อประเมินว่าสัญญาที่ร่างขึ้นสามารถบังคับได้จริงตามกฎหมายไทยหรือไม่ และจดทะเบียนได้หรือไม่ รวมถึงแนะนำว่าควรใส่ข้อความในสัญญาอย่างไรให้เหมาะสมกับผลประโยชน์ที่คุณต้องการ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต่างจากสัญญาซื้อขายที่ดินอย่างไร?

A: สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาที่คู่สัญญาตกลงว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต มักมีการวางมัดจำ แต่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน ส่วนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือทำและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินพร้อมกันเลยค่ะ

Q: ซื้อขายที่ดินด้วยวาจาได้ไหม?

A: ไม่ได้ค่ะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถือเป็นโมฆะ ไม่มีผลทางกฎหมายค่ะ

Q: ถ้าอยากตรวจสอบว่าที่ดินติดจำนองหรือเปล่า ทำได้อย่างไร?

A: สามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ หรือผ่านเว็บไซต์กรมที่ดินค่ะ แต่เพื่อความมั่นใจ ควรขอรับรองสำเนาโฉนดที่มีข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานที่ดินโดยตรงค่ะ

Q: ถ้าสัญญาภาษาไทยกับภาษาอังกฤษขัดแย้งกัน ใช้ฉบับไหน?

A: ขึ้นอยู่กับที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญา ว่าให้ใช้ฉบับภาษาใดเป็นหลัก หากไม่ระบุไว้ อาจเกิดปัญหาข้อโต้แย้งได้ค่ะ การทำสัญญาสองภาษาที่ถูกต้องจึงควรระบุภาษาที่ใช้บังคับไว้ด้วยเสมอ

Q: ค่าโอนที่ดินใครเป็นคนจ่าย?

A: โดยหลักกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 457 กำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าธรรมเนียมร่วมกันคนละครึ่ง แต่คู่สัญญาสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ค่ะ ดังนั้นควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาเสมอ

ปรึกษาเรื่องสัญญาซื้อขายที่ดิน — ติดต่อ WPK Notary ได้เลยค่ะ

อย่าให้ข้อผิดพลาดในสัญญาซื้อขายที่ดินกลายเป็นปัญหาใหญ่ในภายหลัง ปรึกษาทนายความของเราได้เลยค่ะ ไม่ว่าจะเป็นการร่างสัญญาใหม่ ตรวจสอบสัญญาที่มีอยู่ หรือขอคำแนะนำด้านกฎหมายเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

โดยสามารถทักแชทที่อยู่ทางด้านขวา หรือตามช่องทางต่อไปนี้ค่ะ (ไลน์จะตอบไวที่สุด)

📧 Email: wpk.notary@gmail.com 📍 Facebook: WPK Notary 📲 LINE: @519clses